按揭貸款的最新審慎監管措施

香港金融管理局(「金管局」)已於2015227日及32日推出新一輪有關物業按揭的監管措施,包括:

(一)價值700萬港元以下自用住宅物業的最高按揭成數下調最多一成。例如現時最高可按七成而價值不高於600萬港元的物業,最高按揭成數劃一下調到六成。

(二)第二套自用住宅物業的「供款與入息比率」上限,由現時最高五成調低至四成;在利率壓力測試下的上限由現時最高六成調低至五成。

(三)各類非自用物業按揭貸款,包括住宅物業、工商物業及車位按揭貸款的「供款與入息比率」上限,由現時最高五成調低至四成;在利率壓力測試下的上限由現時最高六成調低至五成。

以上三項逆周期措施已經生效,但在2015227日或以前已經簽訂臨時買賣合約(「臨約」)的借款申請則不受影響。

(四)由201532日起,若按揭申請人透過額外融資(如透過二按或按揭保險計劃),以致整體按揭成數較金管局正常容許的最高按揭成數超過20個百分點,認可機構須將適用的「供款與入息比率」上限調低5個百分點。以最高按揭成數為六成的物業為例,正常適用的「供款與入息比率」上限為50%,壓力測試下的「供款與入息比率」上限為60%。若按揭申請人申請額外融資,以致整體按揭成數超過八成,適用的「供款與入息比率」上限須調低至45%,壓力測試下的「供款與入息比率」上限亦要調低至55%

另外,香港按揭證券有限公司亦於2015227日宣布對按揭保險計劃作出修訂,合資格住宅物業可敘造的最高按揭成數由九成下調至八成,有固定收入及還款能力較強的首次置業人士除外。然而,於2015227日或之前已簽署臨約的買家則不受影響。

以上所有新措施經已生效。監管局提醒持牌人,應充分掌握上述新措施的內容,以便能盡責地向客戶提供意見,及避免作出失實陳述。

有關上述新措施的更多詳情,持牌人可參閱金管局(www.hkma.gov.hk)及香港按揭證券有限公司網頁(www.hkmc.com.hk)


按揭保險計劃的修訂

香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)今日 (星期五)宣布,將對按揭保險計劃(按保計 劃)的合資格準則作出修訂。 

現時,按保計劃可接受價格600萬港元或以下 的住宅物業敘造最高九成按揭貸款。 

在修訂後,只有400 萬港元或以下的住宅物業 才可敘造最高九成按揭貸款。 

住宅物業價格在400 萬港元以上至450萬港元 以下將可透過按保計劃敘造最高360萬港元, 即八成至九成按揭貸款。住宅物業價格在450 萬港元或以上則只可敘造最高八成按揭貸款。 按保計劃的住宅物業價格上限仍維持於600 萬 港元。 

以上修訂將適用於自2013223日或以後簽 署臨時買賣合約的按保計劃申請。於201322日或之前已簽署臨時買賣合約的買家,如 欲按現時的合資格準則申請按保計劃,仍可向 按保計劃參與銀行遞交申請。 

按揭證券公司總裁李令翔說:「考慮到當前的市場情況,修訂的目的是要確保按揭證券公司審慎管理高成數按揭貸款的風險。」

查詢請致電按保計劃熱線(電話:2536 0136)。 

香港按揭證券有限公司 
2013
222


有關:「額外印花稅」和「買家印花稅」

監管局提醒持牌人,政府已在2012年10月26日宣佈推出措施,應付樓市過熱的情況。

政府已決定將修訂《印花稅條例》,調整「額外印花稅」的稅率及延長有關的物業持有期,並引入適用於香港永久性 居民以外的任何人士取得住宅物業的「買家印花稅」。

「 額外印花稅」

調 整後的「額外印花稅」稅率和涵蓋範圍如下:

處 置物業的日期 在 2010 年11 月 20 日至2012 年 10 月26 日期間取 得的物業的「額 外印花稅」稅率 在 2012 年10 月 27 日或之後取得 的物業的擬定 「額外印花稅」 稅 率
6 個月內 15% 20%
12 個月內 (但滿6 個月後) 10% 15%
24 個月內 (但滿12 個月後) 5% 10%
36 個月內 (但滿24 個月後) -- 10%


「買家印花稅」

「 買家印花稅」會在現有的從價印花稅及「額外印花稅」 (如適用) 之上對香港永久性居民以外的任何人士或公司取 得住宅物業的交易徵收, 以物業交易的代價或物業市價之估 值 (以較高者為準) 計算, 稅率劃一為15%。

以 上措施適用於所有在2012 年10 月27 日或之後取得的 住宅物業。

在 修訂《印花稅條例》的法例通過前, 監管局促請持牌 人應在客戶訂立任何住宅物業的買賣合約前, 提醒客戶調整 了的「額外印花稅」稅率和須繳付「買家印花稅」(如適用)。 持牌人亦應提醒客戶可在有需要的情況下, 於簽訂買賣合約 前就他們須繳付「額外印花稅」和「買家印花稅」的責任先 徵詢法律意見。

為加深地產代理業界對政府推行的新措施的了解, 監管 局已安排稅務局在日內向地產代理業界商會的代表簡介「額 外印花稅」和「買家印花稅」的詳情。

監管局會密切留意修訂《印花稅條例》的進展。在有關 的修訂法例通過後, 監管局或會向業界發出新指引或執業通 告。現階段,有關「額外印花稅」和「買家印花稅」的詳情, 監管局建議持牌人參閱載於稅務局網頁的《常見問題: 額外 印花稅》www.ird.gov.hk/chi/faq/ssd.htm 及《常見問題:買家 印花稅》www.ird.gov.hk/chi/faq/bsd.htm



買 家 印 花 稅
例 一

陳 先 生 為 非 香 港 永 久 性 居 民 , 他 在 2012 年 11 月 1 日 簽 立 臨 時 買 賣 合 約 , 以 300 萬 元 購 入 一 個 住 宅 物 業 。 正 式 買 賣 合 約 在 2012 年 11 月15 日 簽 訂 。 陳 先 生 是 否 須 繳 納 「 買 家 印 花 稅 」 ?
 

由 於 陳 先 生 是 在 2012 年 10 月 27 日 或 之 後 取 得 該 住 宅 物 業 , 他 須 就 該 項 交 易 繳 納 「 買 家 印 花 稅 」 。 「 買 家 印 花 稅 」 的 稅 款 為 450,000 元 ( 即 300 萬 x 15 % ) 。


例 二

如 陳 先 生 在 2012 年 10 月 15 日 簽 立 臨 時 買 賣 合 約 , 而 正 式 買 賣 合 約 在 2012 年 11 月 15 日 才 簽 訂 。 陳 先 生 是 否 須 繳 納 「 買 家 印 花 稅 」 ?
     
由 於 該 住 宅 物 業 在 2012 年 10 月 27 日 之 前 已 取 得 , 因 此 , 陳 先 生 無 須 就 該 項 交 易 繳 納 「 買 家 印 花 稅 」 。

例 三

李 先 生 為 一 位 香 港 永 久 性 居 民 , 他 與 其 配 偶 張 女 士 在 2012 年 11 月 1 日 以 300 萬 元 共 同 購 入 一 個 住 宅 物 業 。 張 女 士 不 是 香 港 永 久 性 居 民 。 他 們 是 否 須 就 該 項 交 易 繳 納 「 買 家 印 花 稅 」 ?
     
一 位 香 港 永 久 性 居 民 及 其 近 親 ( 即 配 偶 , 父 母 , 子 女 , 兄 弟 或 姊 妹 ) 共 同 購 入 及 持 有 物 業 , 無 須 繳 納 「 買 家 印 花 稅 」 , 因 此 , 李 先 生 和 張 女 士 無 須 就 以 上 交 易 繳 納 「 買 家 印 花 稅 」 。

例 四

王 先 生 和 何 先 生 在 2012 年 11 月 1 日 以 400 萬 元 共 同 購 入 一 個 住 宅 物 業 , 王 先 生 為 一 位 香 港 永 久 性 居 民 , 但 何 先 生 並 不 是 香 港 永 久 性 居 民 。 王 先 生 和 何 先 生 並 非 近 親 。 他 們 就 以 上 交 易 繳 納 的 「 買 家 印 花 稅 」 是 多 少 ?
     
如 住 宅 物 業 由 一 位 香 港 永 久 性 居 民 及 一 位 並 非 其 近 親 的 非 香 港 永 久 性 居 民 以 聯 權 或 分 權 共 同 購 入 , 則 不 論 該 非 永 久 性 居 民 所 佔 物 業 的 業 權 比 例 , 均 以 該 物 業 的 總 購 入 價 或 價 值 ( 以 較 高 者 為 準 ) , 計 算 「 買 家 印 花 稅 」 。 在 以 上 例 子 , 「 買 家 印 花 稅 」 為 600,000 元 ( 即 400 萬 元 x 15 % ) 。

例 五

李 先 生 在 2012年 11 月 1 日 簽 立 臨 時 買 賣 合 約 , 以 500 萬 元 購 入 一 個 住 宅 物 業 , 在 2012 年 11 月 30 日 所 簽 訂 的 正 式 買 賣 合 約 內 加 入 張 女 士 的 名 字 , 作 為 物 業 的 其 中 一 位 聯 權 擁 有 人 。 張 女 士 並 不 是 香 港 永 久 性 居 民 , 她 也 不 是 李 先 生 的 近 親 。 他 們 是 否 須 就 該 項 交 易 繳 納 「 買 家 印 花 稅 」 ? 須 繳 納 的 「 買 家 印 花 稅 」 是 多 少 ?
     
在 以 上 例 子 , 張 女 士 會 被 視 為 從 李 先 生 購 入 部 分 的 業 權 。 由 於 張 女 士 並 非 李 先 生 的 近 親 , 她 在 2012 年 10 月 27 日 或 以 後 才 取 得 物 業 , 因 此 李 先 生 及 張 女 士 須 就 以 上 交 易 繳 納 「 買 家 印 花 稅 」 。 「 買 家 印 花 稅 」 為 750,000 元 ( 即 500 萬 元 x 15 % ) 。

例 六

李 先 生 在 2012 年 11 月 1 日 簽 立 買 賣 合 約 , 以 500 萬 元 購 入 一 個 住 宅 物 業 , 在 2012 年 11 月 30 日 所 簽 訂 的 轉 易 契 內 加 入 張 女 士 的 名 字 , 作 為 物 業 的 其 一 位 聯 權 擁 有 人 。 張 女 士 並 不 是 香 港 永 久 性 居 民 , 她 也 不 是 李 先 生 的 近 親 。 他 們 是 否 須 就 該 項 交 易 繳 納 「 買 家 印 花 稅 」 ? 須 繳 納 的 「 買 家 印 花 稅 」 是 多 少 ?

     

在 以 上 例 子 , 張 女 士 會 被 視 為 從 李 先 生 購 入 部 分 的 業 權 。 由 於 張 女 士 並 非 李 先 生 的 近 親 , 而 她 在 2012 年 10 月 27 日 或 以 後 才 取 得 物 業 , 因 此 李 先 生 及 張 女 士 須 就 以 上 交 易 繳 納 「 買 家 印 花 稅 」 。 「 買 家 印 花 稅 」 為 750,000 元 ( 即 500 萬 元 x 15 % ) 。


額 外 印 花 稅
例 一 ( 在 2010 年 11 月 20 日 之 前 取 得 了 住 宅 物 業 的 情 況 )

趙 先 生 於 2010 年 9 月 15 日 簽 署 一 份 臨 時 買 賣 合 約 取 得 住 宅 物 業 。 其 後 , 他 於 2010 年 12 月 20 日 簽 署 臨 時 買 賣 合 約 以 出 售 該 物 業 。 趙 先 生 出 售 該 物 業 時 是 否 要 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ?
 

由 於 趙 先 生 在 2010 年 11 月 20 日 ( 即 「 額 外 印 花 稅 」 的 生 效 日 期 ) 前 取 得 有 關 物 業 , 因 此 , 他 在 2010 年 12 月 20 日 簽 署 臨 時 買 賣 協 議 以 出 售 該 物 業 時 無 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。


例 二 ( 在 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年10 月26 日 期 間 取 得 了 住 宅 物 業 , 並 在 持 有 超 過 24 個 月 後 才 出 售 或 轉 讓 該 住 宅 物 業 )

陳 先 生 於 2011 年 3 月 22 日 取 得 住 宅 物 業 , 之 後 在 2013 年 11 月 30 日 將 物 業 轉 售 。 陳 先 生 出 售 該 物 業 時 是 否 要 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 ?
     
由 於 有 關 物 業 在 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年10 月26 日 期 間 取 得 ,並 在 取 得 後 24 個 月 後 才 出 售 或 轉 讓 , 因 此 無 須 繳 納 「 額 外 印 花 稅 」 。

例 三 (物 業 在 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年10 月26 日 期 間 取 得 而 物 業 持 有 期 為 6 個 月 或 以 內 )

何 先 生 於 2011 年 9 月 10 日 取 得 住 宅 物 業 , 並 在 2012 年 3 月 9 日 以 650 萬 元 將 物 業 轉 售 。 怎 樣 計 算 物 業 持 有 期 ? 「 額 外 印 花 稅 」 稅 率 為 多 少 ? 應 繳 「 額 外 印 花 稅 」 款 額 為 何 ?
     
就 「 額 外 印 花 稅 」 而 言 , 物 業 持 有 期 以 公 曆 月 計 算 , 即 由 某 月 的 某 一 日 至 下 一 個 公 曆 月 的 前 一 日 為 一 個 月 。 在 上 述 例 子 , 何 先 生 持 有 有 關 物 業 剛 好 是 6 個 月 , 所 以 「 額 外 印 花 稅 」 的 適 用 稅 率 是 1 5 % 。 應 繳 付 的 「 額 外 印 花 稅 」 金 額 為 975,000 元 , 即 650 萬 元 的 1 5 % 。

例 四 (物 業 在 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年10 月26 日 期 間 取 得 而物 業 持 有 期 超 過 6 個 月 但 不 超 過 1 2 個 月 )

何 先 生 於 2011 年 9 月 10 日 取 得 住 宅 物 業 , 並 在 2012 年 3 月 10 日 以 650 萬 元 將 物 業 轉 售 。 怎 樣 計 算 物 業 持 有 期 ? 「 額 外 印 花 稅 」 稅 率 為 多 少 ? 應 繳 「 額 外 印 花 稅 」 款 額 為 何 ?
     
何 先 生 是 在 2012 年 3 月 10 日 轉 售 該 物 業 , 他 持 有 該 物 業 超 過 6 個 月 但 不 超 過 12 個 月 , 「 額 外 印 花 稅 」 的 適 用 稅 率 為 10 % 。 應 繳 付 的 「 額 外 印 花 稅 」 金 額 為 650,000 元 , 即 650 萬 元 的 10 % 。

例 五 (物 業 在 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年10 月26 日 期 間 取 得 而物 業 持 有 期 超 過 12 個 月 但 不 超 過 24 個 月 )

王 先 生 於 2011 年 2 月 2 日 取 得 住 宅 物 業 , 之 後 於 2012 年 8 月 18 日 以 180 萬 元 將 物 業 轉 售 。 怎 樣 計 算 物 業 持 有 期 ? 「 額 外 印 花 稅 」 稅 率 為 多 少 ? 應 繳 「 額 外 印 花 稅 」 款 額 為 何 ?
     
有 關 物 業 是 在 2010 年 11 月 19 日 以 後 取 得 , 並 於 取 得 物 業 12 個 月 後 但 24 個 月 內 把 該 物 業 轉 售 , 「 額 外 印 花 稅 」 的 適 用 稅 率 為 5 % 。 須 繳 付 的 「 額 外 印 花 稅 」 金 額 為 90,000 元 , 即 180 萬 元 的 5 % 。

例 六 (物 業 在 2012 年 10 月 27 日 或 之 後 取 得 而 物 業 持 有 期 不 超 過 6 個 月 )

王 先 生 於 2012 年 11 月 1 日 取 得 住 宅 物 業 , 之 後 於2013 年1 月 15 日 以 300 萬 元 將 物 業 轉 售 。 「 額 外 印 花 稅 」 稅 率 為 多 少 ? 應 繳 「 額 外 印 花 稅 」 款 額 為 何 ?

     

有 關 物 業 是 在 2012 年 10 月 26 日 以 後 取 得 , 並 於 取 得 物 業 6 個 月 內 把 該 物 業 轉 售 , 「 額 外 印 花 稅 」 的 適 用 稅 率 為 20 % 。 須 繳 付 的 「 額 外 印 花 稅 」 金 額 為 600,000 元 , 即 300 萬 元 的 20 % 。


例 七 (物 業 在 2012 年 10 月 27 日 或 之 後 取 得 而 物 業 持 有 期 超 過 6 個 月 但 不 超 過 12 個 月 )

王 先 生 於 2012 年 11 月 1 日 取 得 住 宅 物 業 並 於 2013 年9 月 15 日 以 300 萬 元 將 物 業 轉 售 。 「 額 外 印 花 稅 」 稅 率 為 多 少 ? 應 繳 「 額 外 印 花 稅 」 款 額 為 何 ?

     

有 關 物 業 是 在 2012 年 10 月 26 日 以 後 取 得, 並 於 取 得 物 業 6 個 月 後 但 12 個 月 內 把 該 物 業 轉 售 , 「 額 外 印 花 稅 」 的 適 用 稅 率 為 15 % 。 須 繳 付 的 「 額 外 印 花 稅 」 金 額 為450,000 元 , 即 300 萬 元 的 15 % 。


例 八 (物 業 在 2012 年 10 月 27 日 或 之 後 取 得 而 物 業 持 有 期 超 過 24 個 月 但 不 超 過 36 個 月 )

王 先 生 於 2012 年 11 月 1 日 取 得 住 宅 物 業 , 之 後 於 2014 年12 月 15 日 以 400 萬 元 將 物 業 轉 售 。 「 額 外 印 花 稅 」 稅 率 為 多 少 ? 應 繳 「 額 外 印 花 稅 」 款 額 為 何 ?

     

有 關 物 業 是 在2012 年 10 月 26 日 以 後 取 得 , 並 於 取 得 物 業 12 個 月 後 但 36 個 月 內 把 該 物 業 轉 售 , 「 額 外 印 花 稅 」 的 適 用 稅 率 為 10 % 。 須 繳 付 的 「 額 外 印 花 稅 」 金 額 為 400,000 元 , 即 400 萬 元 的 10 % 。


例 九 (物 業 在 2010 年11 月20 日 至 2012 年 10 月 26 日 期 間 取 得 而 物 業 持 有 期 超 過 24 個 月)

如 例 八, 但 王 先 生 於 2012 年 10 月 15 日 已 取 得 住 宅 物 業 , 之 後 於2014 年12 月 15 日 以 400 萬 元 將 物 業 轉 售 。 「 額 外 印 花 稅 」 稅 率 為 多 少 ? 應 繳 「 額 外 印 花 稅 」 款 額 為 何 ?

     

有 關 物 業 是 在 2010 年 11月 20 日 至 2012 年 10 月 26 日 期 間 取 得 ,並 於 取 得 物 業 的 24個 月 後 才 把 該 物 業 轉 售 , 因 此, 無 須 繳 納「 額 外 印 花 稅 」。


財政司司長於2013年2月22日宣佈,政府將修訂《印花稅條例》,調高「從價印花稅」的稅率。從價印花稅的新稅率如下:

(如所計得的印花稅包括不足$1之數,該不足之數須當作$1計算。)

     
樓宇買賣印花稅 (第二個物業或以上)
代價款額/價值或物業價值
印花稅
2016年11月5日起生效新稅率

 

$2,000,000

1.5%

劃一15%

$2,000,000

$2,176,470

$30,000+超逾$2,000,000的款額的20%

$2,176,470

$3,000,000

3%

$3,000,000

$3,290,330

$90,000+超逾$3,000,000的款額的20%

$3,290,330

$4,000,000

4.5%

$4,000,000

$4,428,580

$180,000+超逾$4,000,000的款額的20%

$4,428,580

$6,000,000

6%

$6,000,000

$6,720,000

$360,000+超逾$6,000,000的款額的20%

$6,720,000

$20,000,000

7.5%

$20,000,000

$21,739,130

$1,500,000+超逾$20,000,000的款額的20%

超逾 $21,739,130

 

8.5%


樓宇買賣印花稅 (第一個物業)
代價款額/價值或物業價值
印花稅

 

$2,000,000

$100

$2,000,000

$2,351,760

$100+超逾$2,000,000的款額的10%

$2,351,760

$3,000,000

1.5%

$3,000,000

$3,290,320

$45,000+超逾$3,000,000的款額的10%

$3,290,320

$4,000,000

2.25%

$4,000,000

$4,428,570

$90,000+超逾$4,000,000的款額的10%

$4,428,570

$6,000,000

3%

$6,000,000

$6,720,000

$180,000+超逾$6,000,000的款額的10%

$6,720,000

$20,000,000

3.75%

$20,000,000

$21,739,120

$750,000+超逾$20,000,000的款額的10%

超逾 $21,739,120

 

4.25%


樓宇租約印花稅
租約
年期 印花稅
無指定租期或租期不固定 年租或平均年租的0.25%
不超逾1年 租期內須繳租金總額的0.25%
超逾1年但不超逾3年 年租或平均年租的0.5%
超逾3年 年租或平均年租的1%
逾期罰款
不超過1個月 印花稅款額的2倍
超過1個月,但不超過2個月 印花稅款額的4倍
其它情怳 印花稅款額的10倍

 

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