按揭贷款的最新审慎监管措施

香港金融管理局（「金管局」）已於2015年2月27日及3月2日推出新一轮有关物业按揭的监管措施，包括：

（一）价值700万港元以下自用住宅物业的最高按揭成数下调最多一成。例如现时最高可按七成而价值不高於600万港元的物业，最高按揭成数划一下调到六成。

（二）第二套自用住宅物业的「供款与入息比率」上限，由现时最高五成调低至四成；在利率压力测试下的上限由现时最高六成调低至五成。

（三）各类非自用物业按揭贷款，包括住宅物业、工商物业及车位按揭贷款的「供款与入息比率」上限，由现时最高五成调低至四成；在利率压力测试下的上限由现时最高六成调低至五成。

以上三项逆周期措施已经生效，但在2015年2月27日或以前已经签订临时买卖合约（「临约」）的借款申请则不受影响。

（四）由2015年3月2日起，若按揭申请人透过额外融资（如透过二按或按揭保险计划），以致整体按揭成数较金管局正常容许的最高按揭成数超过20个百分点，认可机构须将适用的「供款与入息比率」上限调低5个百分点。以最高按揭成数为六成的物业为例，正常适用的「供款与入息比率」上限为50%，压力测试下的「供款与入息比率」上限为60%。若按揭申请人申请额外融资，以致整体按揭成数超过八成，适用的「供款与入息比率」上限须调低至45%，压力测试下的「供款与入息比率」上限亦要调低至55%。

另外，香港按揭证券有限公司亦於2015年2月27日宣布对按揭保险计划作出修订，合资格住宅物业可叙造的最高按揭成数由九成下调至八成，有固定收入及还款能力较强的首次置业人士除外。然而，於2015年2月27日或之前已签署临约的买家则不受影响。

以上所有新措施经已生效。监管局提醒持牌人，应充分掌握上述新措施的内容，以便能尽责地向客户提供意见，及避免作出失实陈述。

有关上述新措施的更多详情，持牌人可参阅金管局(www.hkma.gov.hk)及香港按揭证券有限公司网页(www.hkmc.com.hk)。
按揭保险计划的修订

香港按揭证券有限公司（按揭证券公司）今日 （星期五）宣布，将对按揭保险计划（按保计 划）的合资格准则作出修订。 

现时，按保计划可接受价格600万港元或以下 的住宅物业叙造最高九成按揭贷款。 

在修订后，只有400 万港元或以下的住宅物业 才可叙造最高九成按揭贷款。 

住宅物业价格在400 万港元以上至450万港元 以下将可透过按保计划叙造最高360万港元， 即八成至九成按揭贷款。住宅物业价格在450 万港元或以上则只可叙造最高八成按揭贷款。 按保计划的住宅物业价格上限仍维持於600 万 港元。 

以上修订将适用於自2013年2月23日或以后签 署临时买卖合约的按保计划申请。於2013年2 月22日或之前已签署临时买卖合约的买家，如 欲按现时的合资格准则申请按保计划，仍可向 按保计划参与银行递交申请。 

按揭证券公司总裁李令翔说：「考虑到当前的市场情况，修订的目的是要确保按揭证券公司审慎管理高成数按揭贷款的风险。」

查询请致电按保计划热线（电话：2536 0136）。 

香港按揭证券有限公司 
2013年2月22日

有关：「额外印花税」和「买家印花税」

监管局提醒持牌人，政府已在2012年10月26日宣布推出措施，应付楼市过热的情况。

政府已决定将修订《印花税条例》，调整「额外印花税」的税率及延长有关的物业持有期，并引入适用於香港永久性 居民以外的任何人士取得住宅物业的「买家印花税」。

「 额外印花税」

调 整后的「额外印花税」税率和涵盖范围如下：

处 置物业的日期 在 2010 年11 月 20 日至2012 年 10 月26 日期间取 得的物业的「额 外印花税」税率 在 2012 年10 月 27 日或之后取得 的物业的拟定 「额外印花税」 税 率
6 个月内 15% 20%
12 个月内 (但满6 个月后) 10% 15%
24 个月内 (但满12 个月后) 5% 10%
36 个月内 (但满24 个月后) -- 10%


「买家印花税」

「 买家印花税」会在现有的从价印花税及「额外印花税」 (如适用) 之上对香港永久性居民以外的任何人士或公司取 得住宅物业的交易徵收， 以物业交易的代价或物业市价之估 值 (以较高者为准) 计算， 税率划一为15%。

以 上措施适用於所有在2012 年10 月27 日或之后取得的 住宅物业。

在 修订《印花税条例》的法例通过前， 监管局促请持牌 人应在客户订立任何住宅物业的买卖合约前， 提醒客户调整 了的「额外印花税」税率和须缴付「买家印花税」(如适用)。 持牌人亦应提醒客户可在有需要的情况下， 於签订买卖合约 前就他们须缴付「额外印花税」和「买家印花税」的责任先 徵询法律意见。

为加深地产代理业界对政府推行的新措施的了解， 监管 局已安排税务局在日内向地产代理业界商会的代表简介「额 外印花税」和「买家印花税」的详情。

监管局会密切留意修订《印花税条例》的进展。在有关 的修订法例通过后， 监管局或会向业界发出新指引或执业通 告。现阶段，有关「额外印花税」和「买家印花税」的详情， 监管局建议持牌人参阅载於税务局网页的《常见问题： 额外 印花税》www.ird.gov.hk/chi/faq/ssd.htm 及《常见问题：买家 印花税》www.ird.gov.hk/chi/faq/bsd.htm

买 家 印 花 税
例 一

陈 先 生 为 非 香 港 永 久 性 居 民 ， 他 在 2012 年 11 月 1 日 签 立 临 时 买 卖 合 约 ， 以 300 万 元 购 入 一 个 住 宅 物 业 。 正 式 买 卖 合 约 在 2012 年 11 月15 日 签 订 。 陈 先 生 是 否 须 缴 纳 「 买 家 印 花 税 」 ?
 

由 於 陈 先 生 是 在 2012 年 10 月 27 日 或 之 后 取 得 该 住 宅 物 业 ， 他 须 就 该 项 交 易 缴 纳 「 买 家 印 花 税 」 。 「 买 家 印 花 税 」 的 税 款 为 450,000 元 ( 即 300 万 x 15 % ) 。
例 二

如 陈 先 生 在 2012 年 10 月 15 日 签 立 临 时 买 卖 合 约 ， 而 正 式 买 卖 合 约 在 2012 年 11 月 15 日 才 签 订 。 陈 先 生 是 否 须 缴 纳 「 买 家 印 花 税 」 ?
     
由 於 该 住 宅 物 业 在 2012 年 10 月 27 日 之 前 已 取 得 ， 因 此 ， 陈 先 生 无 须 就 该 项 交 易 缴 纳 「 买 家 印 花 税 」 。
例 三

李 先 生 为 一 位 香 港 永 久 性 居 民 ， 他 与 其 配 偶 张 女 士 在 2012 年 11 月 1 日 以 300 万 元 共 同 购 入 一 个 住 宅 物 业 。 张 女 士 不 是 香 港 永 久 性 居 民 。 他 们 是 否 须 就 该 项 交 易 缴 纳 「 买 家 印 花 税 」 ?
     
一 位 香 港 永 久 性 居 民 及 其 近 亲 ( 即 配 偶 ， 父 母 ， 子 女 ， 兄 弟 或 姊 妹 ) 共 同 购 入 及 持 有 物 业 ， 无 须 缴 纳 「 买 家 印 花 税 」 ， 因 此 ， 李 先 生 和 张 女 士 无 须 就 以 上 交 易 缴 纳 「 买 家 印 花 税 」 。
例 四

王 先 生 和 何 先 生 在 2012 年 11 月 1 日 以 400 万 元 共 同 购 入 一 个 住 宅 物 业 ， 王 先 生 为 一 位 香 港 永 久 性 居 民 ， 但 何 先 生 并 不 是 香 港 永 久 性 居 民 。 王 先 生 和 何 先 生 并 非 近 亲 。 他 们 就 以 上 交 易 缴 纳 的 「 买 家 印 花 税 」 是 多 少 ?
     
如 住 宅 物 业 由 一 位 香 港 永 久 性 居 民 及 一 位 并 非 其 近 亲 的 非 香 港 永 久 性 居 民 以 联 权 或 分 权 共 同 购 入 ， 则 不 论 该 非 永 久 性 居 民 所 占 物 业 的 业 权 比 例 ， 均 以 该 物 业 的 总 购 入 价 或 价 值 ( 以 较 高 者 为 准 ) ， 计 算 「 买 家 印 花 税 」 。 在 以 上 例 子 ， 「 买 家 印 花 税 」 为 600,000 元 ( 即 400 万 元 x 15 % ) 。
例 五

李 先 生 在 2012年 11 月 1 日 签 立 临 时 买 卖 合 约 ， 以 500 万 元 购 入 一 个 住 宅 物 业 ， 在 2012 年 11 月 30 日 所 签 订 的 正 式 买 卖 合 约 内 加 入 张 女 士 的 名 字 ， 作 为 物 业 的 其 中 一 位 联 权 拥 有 人 。 张 女 士 并 不 是 香 港 永 久 性 居 民 ， 她 也 不 是 李 先 生 的 近 亲 。 他 们 是 否 须 就 该 项 交 易 缴 纳 「 买 家 印 花 税 」 ? 须 缴 纳 的 「 买 家 印 花 税 」 是 多 少 ?
     
在 以 上 例 子 ， 张 女 士 会 被 视 为 从 李 先 生 购 入 部 分 的 业 权 。 由 於 张 女 士 并 非 李 先 生 的 近 亲 ， 她 在 2012 年 10 月 27 日 或 以 后 才 取 得 物 业 ， 因 此 李 先 生 及 张 女 士 须 就 以 上 交 易 缴 纳 「 买 家 印 花 税 」 。 「 买 家 印 花 税 」 为 750,000 元 ( 即 500 万 元 x 15 % ) 。
例 六

李 先 生 在 2012 年 11 月 1 日 签 立 买 卖 合 约 ， 以 500 万 元 购 入 一 个 住 宅 物 业 ， 在 2012 年 11 月 30 日 所 签 订 的 转 易 契 内 加 入 张 女 士 的 名 字 ， 作 为 物 业 的 其 一 位 联 权 拥 有 人 。 张 女 士 并 不 是 香 港 永 久 性 居 民 ， 她 也 不 是 李 先 生 的 近 亲 。 他 们 是 否 须 就 该 项 交 易 缴 纳 「 买 家 印 花 税 」 ? 须 缴 纳 的 「 买 家 印 花 税 」 是 多 少 ?
     

在 以 上 例 子 ， 张 女 士 会 被 视 为 从 李 先 生 购 入 部 分 的 业 权 。 由 於 张 女 士 并 非 李 先 生 的 近 亲 ， 而 她 在 2012 年 10 月 27 日 或 以 后 才 取 得 物 业 ， 因 此 李 先 生 及 张 女 士 须 就 以 上 交 易 缴 纳 「 买 家 印 花 税 」 。 「 买 家 印 花 税 」 为 750,000 元 ( 即 500 万 元 x 15 % ) 。

额 外 印 花 税
例 一 ( 在 2010 年 11 月 20 日 之 前 取 得 了 住 宅 物 业 的 情 况 )

赵 先 生 於 2010 年 9 月 15 日 签 署 一 份 临 时 买 卖 合 约 取 得 住 宅 物 业 。 其 后 ， 他 於 2010 年 12 月 20 日 签 署 临 时 买 卖 合 约 以 出 售 该 物 业 。 赵 先 生 出 售 该 物 业 时 是 否 要 缴 纳 「 额 外 印 花 税 」 ？
 

由 於 赵 先 生 在 2010 年 11 月 20 日 ( 即 「 额 外 印 花 税 」 的 生 效 日 期 ) 前 取 得 有 关 物 业 ， 因 此 ， 他 在 2010 年 12 月 20 日 签 署 临 时 买 卖 协 议 以 出 售 该 物 业 时 无 须 缴 纳 「 额 外 印 花 税 」 。

例 二 ( 在 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年10 月26 日 期 间 取 得 了 住 宅 物 业 ， 并 在 持 有 超 过 24 个 月 后 才 出 售 或 转 让 该 住 宅 物 业 )

陈 先 生 於 2011 年 3 月 22 日 取 得 住 宅 物 业 ， 之 后 在 2013 年 11 月 30 日 将 物 业 转 售 。 陈 先 生 出 售 该 物 业 时 是 否 要 缴 纳 「 额 外 印 花 税 」 ？
     
由 於 有 关 物 业 在 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年10 月26 日 期 间 取 得 ，并 在 取 得 后 24 个 月 后 才 出 售 或 转 让 ， 因 此 无 须 缴 纳 「 额 外 印 花 税 」 。
例 三 (物 业 在 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年10 月26 日 期 间 取 得 而 物 业 持 有 期 为 6 个 月 或 以 内 )

何 先 生 於 2011 年 9 月 10 日 取 得 住 宅 物 业 ， 并 在 2012 年 3 月 9 日 以 650 万 元 将 物 业 转 售 。 怎 样 计 算 物 业 持 有 期 ？ 「 额 外 印 花 税 」 税 率 为 多 少 ？ 应 缴 「 额 外 印 花 税 」 款 额 为 何 ？
     
就 「 额 外 印 花 税 」 而 言 ， 物 业 持 有 期 以 公 历 月 计 算 ， 即 由 某 月 的 某 一 日 至 下 一 个 公 历 月 的 前 一 日 为 一 个 月 。 在 上 述 例 子 ， 何 先 生 持 有 有 关 物 业 刚 好 是 6 个 月 ， 所 以 「 额 外 印 花 税 」 的 适 用 税 率 是 1 5 % 。 应 缴 付 的 「 额 外 印 花 税 」 金 额 为 975,000 元 ， 即 650 万 元 的 1 5 % 。
例 四 (物 业 在 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年10 月26 日 期 间 取 得 而物 业 持 有 期 超 过 6 个 月 但 不 超 过 1 2 个 月 )

何 先 生 於 2011 年 9 月 10 日 取 得 住 宅 物 业 ， 并 在 2012 年 3 月 10 日 以 650 万 元 将 物 业 转 售 。 怎 样 计 算 物 业 持 有 期 ？ 「 额 外 印 花 税 」 税 率 为 多 少 ？ 应 缴 「 额 外 印 花 税 」 款 额 为 何 ？
     
何 先 生 是 在 2012 年 3 月 10 日 转 售 该 物 业 ， 他 持 有 该 物 业 超 过 6 个 月 但 不 超 过 12 个 月 ， 「 额 外 印 花 税 」 的 适 用 税 率 为 10 % 。 应 缴 付 的 「 额 外 印 花 税 」 金 额 为 650,000 元 ， 即 650 万 元 的 10 % 。
例 五 (物 业 在 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年10 月26 日 期 间 取 得 而物 业 持 有 期 超 过 12 个 月 但 不 超 过 24 个 月 )

王 先 生 於 2011 年 2 月 2 日 取 得 住 宅 物 业 ， 之 后 於 2012 年 8 月 18 日 以 180 万 元 将 物 业 转 售 。 怎 样 计 算 物 业 持 有 期 ？ 「 额 外 印 花 税 」 税 率 为 多 少 ？ 应 缴 「 额 外 印 花 税 」 款 额 为 何 ？
     
有 关 物 业 是 在 2010 年 11 月 19 日 以 后 取 得 ， 并 於 取 得 物 业 12 个 月 后 但 24 个 月 内 把 该 物 业 转 售 ， 「 额 外 印 花 税 」 的 适 用 税 率 为 5 % 。 须 缴 付 的 「 额 外 印 花 税 」 金 额 为 90,000 元 ， 即 180 万 元 的 5 % 。

例 六 (物 业 在 2012 年 10 月 27 日 或 之 后 取 得 而 物 业 持 有 期 不 超 过 6 个 月 )

王 先 生 於 2012 年 11 月 1 日 取 得 住 宅 物 业 ， 之 后 於2013 年1 月 15 日 以 300 万 元 将 物 业 转 售 。 「 额 外 印 花 税 」 税 率 为 多 少 ？ 应 缴 「 额 外 印 花 税 」 款 额 为 何 ？

     

有 关 物 业 是 在 2012 年 10 月 26 日 以 后 取 得 ， 并 於 取 得 物 业 6 个 月 内 把 该 物 业 转 售 ， 「 额 外 印 花 税 」 的 适 用 税 率 为 20 % 。 须 缴 付 的 「 额 外 印 花 税 」 金 额 为 600,000 元 ， 即 300 万 元 的 20 % 。

例 七 (物 业 在 2012 年 10 月 27 日 或 之 后 取 得 而 物 业 持 有 期 超 过 6 个 月 但 不 超 过 12 个 月 )

王 先 生 於 2012 年 11 月 1 日 取 得 住 宅 物 业 并 於 2013 年9 月 15 日 以 300 万 元 将 物 业 转 售 。 「 额 外 印 花 税 」 税 率 为 多 少 ？ 应 缴 「 额 外 印 花 税 」 款 额 为 何 ？
     

有 关 物 业 是 在 2012 年 10 月 26 日 以 后 取 得， 并 於 取 得 物 业 6 个 月 后 但 12 个 月 内 把 该 物 业 转 售 ， 「 额 外 印 花 税 」 的 适 用 税 率 为 15 % 。 须 缴 付 的 「 额 外 印 花 税 」 金 额 为450,000 元 ， 即 300 万 元 的 15 % 。

例 八 (物 业 在 2012 年 10 月 27 日 或 之 后 取 得 而 物 业 持 有 期 超 过 24 个 月 但 不 超 过 36 个 月 )

王 先 生 於 2012 年 11 月 1 日 取 得 住 宅 物 业 ， 之 后 於 2014 年12 月 15 日 以 400 万 元 将 物 业 转 售 。 「 额 外 印 花 税 」 税 率 为 多 少 ？ 应 缴 「 额 外 印 花 税 」 款 额 为 何 ？

     

有 关 物 业 是 在2012 年 10 月 26 日 以 后 取 得 ， 并 於 取 得 物 业 12 个 月 后 但 36 个 月 内 把 该 物 业 转 售 ， 「 额 外 印 花 税 」 的 适 用 税 率 为 10 % 。 须 缴 付 的 「 额 外 印 花 税 」 金 额 为 400,000 元 ， 即 400 万 元 的 10 % 。

例 九 (物 业 在 2010 年11 月20 日 至 2012 年 10 月 26 日 期 间 取 得 而 物 业 持 有 期 超 过 24 个 月)

如 例 八， 但 王 先 生 於 2012 年 10 月 15 日 已 取 得 住 宅 物 业 ， 之 后 於2014 年12 月 15 日 以 400 万 元 将 物 业 转 售 。 「 额 外 印 花 税 」 税 率 为 多 少 ？ 应 缴 「 额 外 印 花 税 」 款 额 为 何 ？

     

有 关 物 业 是 在 2010 年 11月 20 日 至 2012 年 10 月 26 日 期 间 取 得 ，并 於 取 得 物 业 的 24个 月 后 才 把 该 物 业 转 售 ， 因 此， 无 须 缴 纳「 额 外 印 花 税 」。

财政司司长於2013年2月22日宣布，政府将修订《印花税条例》，调高「从价印花税」的税率。从价印花税的新税率如下：

（如所计得的印花税包括不足$1之数，该不足之数须当作$1计算。）

     
楼宇买卖印花税 (第二个物业或以上)
代价款额/价值或物业价值
印花税
 2016年11月5日起生效新税率

 

$2,000,000

1.5%
划一15%

$2,000,000

$2,176,470

$30,000＋超逾$2,000,000的款额的20%

$2,176,470

$3,000,000

3%

$3,000,000

$3,290,330

$90,000＋超逾$3,000,000的款额的20%

$3,290,330

$4,000,000

4.5%

$4,000,000

$4,428,580

$180,000＋超逾$4,000,000的款额的20%

$4,428,580

$6,000,000

6%

$6,000,000

$6,720,000

$360,000＋超逾$6,000,000的款额的20%

$6,720,000

$20,000,000

7.5%

$20,000,000

$21,739,130

$1,500,000＋超逾$20,000,000的款额的20%

超逾 $21,739,130

 

8.5%

楼宇买卖印花税 (第一个物业)
代价款额/价值或物业价值
印花税

 

$2,000,000

$100

$2,000,000

$2,351,760

$100＋超逾$2,000,000的款额的10%

$2,351,760

$3,000,000

1.5%

$3,000,000

$3,290,320

$45,000＋超逾$3,000,000的款额的10%

$3,290,320

$4,000,000

2.25%

$4,000,000

$4,428,570

$90,000＋超逾$4,000,000的款额的10%

$4,428,570

$6,000,000

3%

$6,000,000

$6,720,000

$180,000＋超逾$6,000,000的款额的10%

$6,720,000

$20,000,000

3.75%

$20,000,000

$21,739,120

$750,000＋超逾$20,000,000的款额的10%

超逾 $21,739,120

 

4.25%

楼宇租约印花税
租约
年期 印花税
无指定租期或租期不固定 年租或平均年租的0.25%
不超逾1年 租期内须缴租金总额的0.25%
超逾1年但不超逾3年 年租或平均年租的0.5%
超逾3年 年租或平均年租的1%
逾期罚款
不超过1个月 印花税款额的2倍
超过1个月，但不超过2个月 印花税款额的4倍
其它情怳 印花税款额的10倍

 

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